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Com a regulamentação da reforma tributária em tramitação no Congresso Nacional, os investidores em imóveis para locação precisam estar atentos: as alterações propostas podem alterar profundamente a rentabilidade e a forma de tributação desse segmento. Embora muitos pontos ainda sejam objeto de debate, alguns sinais já indicam impactos diretos sobre as receitas de aluguel — desde mudanças na alíquota até novas restrições a deduções hoje permitidas.
1. Tributação atual e diferenciais entre pessoas físicas e jurídicas
Hoje, pessoas físicas que recebem rendimentos de locação estão sujeitas ao Imposto de Renda progressivo, com alíquotas que variam de 7,5% a 27,5%, conforme o valor mensal auferido. Empresas, por outro lado, podem optar por regimes tributários mais vantajosos (Lucro Presumido ou Real), reduzindo, em muitos casos, a carga tributária efetiva. Essa assimetria tem levado pequenos e médios proprietários a formalizar holdings ou sociedades específicas para gerir seu portfólio imobiliário.
2. Possível equiparação de regimes e fim de deduções
Entre as principais propostas em análise está a equiparação da tributação entre pessoa física e jurídica no front das receitas de aluguel, o que reduziria drasticamente a atratividade de investimentos para quem ainda não constitui empresa. Além disso, discute-se a restrição — ou até o fim — de deduções atualmente validadas pela Receita Federal, como gastos com IPTU, taxas de condomínio e despesas de manutenção, que hoje diminuem a base de cálculo do IR.
3. A relevância das holdings patrimoniais
Diante desse cenário de maior rigidez, as holdings patrimoniais ganham protagonismo como instrumento de planejamento. Ao concentrar a gestão de imóveis em uma única pessoa jurídica, é possível não só estruturar um planejamento sucessório eficiente, mas também estudar regimes especiais de tributação — como a alíquota fixa do Lucro Presumido —, mitigando o risco de uma alta repentina na carga tributária.
4. Necessidade de diagnóstico e reestruturação do portfólio
Para enfrentar as novas regras, é vital mapear todos os imóveis do portfólio e simular cenários com as alíquotas propostas. Com o apoio de consultoria especializada, o investidor poderá decidir entre:
- Manter o regime atual de tributação para imóveis sob pessoa física, aproveitando possíveis isenções ou regimes transitórios;
- Migrar à pessoa jurídica antes da aprovação final da reforma, garantindo a antiga estrutura de deduções;
- Reorganizar societariamente ativos e fundos imobiliários, buscando regimes diferenciados ou planejamentos de longo prazo.
5. Impactos no mercado de locações por temporada e plataformas digitais
O segmento de locação de curto prazo, amplamente explorado via Airbnb e similares, também será afetado. A obrigatoriedade de formalização, a cobrança de tributos sobre a receita bruta e a eventual extinção de despesas dedutíveis poderão reduzir a margem líquida desses negócios. É recomendável, portanto, revisar contratos, atualizar cadastros e implementar sistemas de gestão fiscal antes da entrada em vigor das novas normas.
6. Antecipação e vantagens competitivas
Embora a reforma só deva começar a vigorar em janeiro de 2026 — com uma alíquota-teste de 1% para IBS e CBS — e se estenda até 2033 para extinguir completamente ICMS, ISS, PIS e Cofins, quem se preparar com antecedência terá maior estabilidade e segurança jurídica. Planejamento tributário, informação de qualidade e assessoria especializada deixarão de ser diferenciais e se tornarão pré-requisitos para quem deseja manter seus imóveis como ativos rentáveis e sustentáveis no longo prazo.